サブリース

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サブリース（sublease）とは、又貸し、転貸のことである。特に不動産賃貸においては、転貸（サブリース）を目的とした一括借上（いっかつかりあげ）のことを、サブリースと言うことが多い。

[編集] 概要

サブリース業者を利用する利用者にとっては、直接リースを受ける場合と比べて単位当たりのコストは高くなる場合もあるが、一方で、高額な商品を大量に購入することなく利用できるメリットがある。これはサブリース業者が一括賃借、小口賃貸を行う形になるためである。

[編集] 一括借上

一括借上とは、不動産会社が大家（個人オーナー）から土地・建物・付帯施設をサブリースで借り上げ、運営・管理を一気に引き受ける賃貸システムである。

オーナーが賃貸物件を営む場合、収益は入居している部屋の分の家賃しか入らないため、空き物件が多かったり家賃滞納が多いと経営がおぼつかなくなってしまう。また、賃借人に対してのトラブルや対応なども行なわなければならず、管理面についても煩わしさがつく。一方、不動産会社も独自に賃貸物件を建てる場合、土地を購入した上で物件を建てなければならないため土地購入や建物建設・資産税などの税金など多額の費用がかかる。そこで、オーナーが不動産会社に土地や建物などを託して管理を行ってもらうとともに、不動産会社から一定の保証金（賃料の80％～90％程度）を得るという仕組みが出来上がった。つまり、オーナーには後述のようなメリットがあり、不動産会社は土地購入や建物建設などの負担が軽減されるわけである。

大手不動産会社のほとんどが、このシステムを導入している。

[編集] オーナーにおけるメリット

不動産会社が一括管理してくれるため、知識がなくとも賃貸物件を建てる事ができる。
賃借人に対しての対応は全て不動産会社が行なうため、オーナーが対応しなくてもよい。
空室があっても空室分も保証され、金額がオーナーに支払われる。

[編集] 一括借上における問題点

新たに建物を建てる場合の諸経費は全額オーナーが負担する一方で、不動産会社が指定した建物を建てなければならない。また、付帯施設の設置や契約についても不動産会社が決められた一般ガス事業者や電気通信事業者などと提携または事業者そのものが不動産会社の子会社である場合があり、施設導入にあたり、決められた事業者のものしか導入できない場合がある。

賃借人に対しての原状回復費用は、不動産会社または提携・管轄する管理会社側が負担するが、共同施設の維持・管理費用や故障や破損などの修繕費用は、原則オーナー負担である。

オーナー側が不動産会社から受け取れるのは、賃借人が支払った家賃のうち手数料を差引した保証金のみであり、月々の公益金はもちろんのこと入居時に支払われる礼金や敷金なども受け取ることはできない。また、建物が竣工して引き渡された当初の2～3ヶ月間は家賃収入が不安定であることから募集期間とされ、この期間内はオーナーに対して保証金が支払われない。

賃料相場の決定権は、借り上げた不動産会社にある。長期にわたり空室が発生した場合、その空室を埋めるために家賃を値下することになり、不動産会社が保証金を支払っている関係上、オーナーは原則それを拒否できない。この場合、値下げした場合でも保証金は変わらないと誤解しがちであるが、実際は新賃料にあわせて保証金も変動するため、賃料が値下げした場合は保証金も減額される。無論築年数が経過すると建物が老朽化し、賃借人から敬遠されがちになるため、年が経てば経つほど入居率が悪くなり、家賃見直しで値下げされる理由になる。

不動産会社の中では、「家賃10年保証」など賃料が長期にわたり固定されると謳われている場合があるが、たとえ保証期間内であろうと事項変更によって不動産会社は賃料を変更することができる。借地借家法32条1項に定められており、最高裁判例（金融法務事情1700-88、2003年 10月21日判決）でも示されているため、たとえ契約違反としてオーナー側が訴訟を起こしても原告側が勝訴する可能性は極めて低いものと考えられる。

このように、不動産会社側に一方的な有利となる契約を結ばれることがあるため、一括借上の契約を結ぶ際はオーナーは注意しなければならない。