建築物管理
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建築物管理（けんちくぶつかんり）は、ビル管理、ビルメンテナンスとも呼ばれ、建築物を使用し維持管理するため各種業務を行うことまたはそれを請け負う事業のことである。
維持・管理は、費用・エネルギーとも建築・解体にかかるものよりライフサイクルにしめる割合が大きいため重要なものである。 通称：ビルメン。
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[編集] 業務の概要
- 清掃・衛生管理 : 建築物の内部やその周辺を清潔に保つとともに、廃棄物を分別回収する。 （玄関・廊下・便所・事務室・会議室等の清掃やワックス掛けなど）また、衛生害虫害獣の侵入を防ぎ、利用者の健康を守る。（ゴキブリ・ハエ・ネズミ等の駆除など）
- 常駐警備・防災 : 事件や事故・火災などの災害を未然に防ぐために監視・巡回をする。また、鍵やセキュリティーカードの管理業務を行う。さらに、万一、事件や事故、災害が発生した場合は、利用者の避難誘導・負傷者の救護・警察機関や消防機関等への通報・初期消火などを行う。
- 設備管理 : 建築設備・電気設備・給排水衛生設備・空調設備などの運転と定期点検を行うとともに、異常の早期発見・緊急対応を行う。また、故障箇所の補修を行う。
- 業務サービス : 入口での受付・電話応対・ホテルや病院のベッドメーキングなどを行う。
- 一部の事業者においては下記の業務も行っている。
[編集] 契約
建物の所有者（ビルオーナー）が直接雇用する場合は少なくなっており、専門事業者に請け負わせることが多い。派遣・出向労働者の活用も多くなっている。
また、区分所有・不動産投資信託など所有形態の複雑な建物も増加しているため、契約条項を細かく定め後々の紛争を避けている。
[編集] 業界の問題点
- この業界は戦後に形成された新しい産業であるが、高度経済成長に伴う建築物の増加により大きく成長し、事業者数・売上高ともに拡大してきた。しかし、バブル崩壊後の1990年代以降は伸び率に低下傾向がみられる。
- バブル崩壊後においては景気の低迷から、ビルの新築件数が減り、テナント賃料が低迷したことから管理費も値下げされた。また昨今、規制緩和政策のもと、不動産証券化という欧米流の投資手法が日本にも導入された。そのため、従来には必要とされていなかった、あるいは重視されていなかった個別ビルごとの金融、会計、営業、労務、監査などの収益や資産管理に関する事務が莫大に発生することとなり、そうした事務を専門的に行うビルマネジメント事業者（アセットマネジメント・プロパティマネジメント）が現れた。従来、ビルオーナーとビルメンテナンス事業者との間に直接結ばれていた委託契約に、ビルマネジメント事業者が介在するようになり、実際に現場作業を行う事業者は、孫請けやさらにその下請けなどといった介在事業者のマージン確保の下で請け負わなければならない事態も発生している。そのため、受注金額の価格競争も激化している。
- 初期投資が軽微ですむアウトソーシング業務であり新規参入がし易いため、事業者の乱立が見受けられる。事業者の大半は中小企業であり、渋谷温泉施設爆発事故の際に明らかになったように、大手事業者の下請けとなっている事業者も多い。また、売上高の約半分が東京に集中する都市型産業であることも特色である。サービスの内容も評価が難しく、品質を無視した価格競争激化が続いており、健全な事業者と悪質事業者とが玉石混交である。
- この業界は原価構成のうち約6割が人件費となる労働集約型の産業である。したがって受注価格の変動が労働条件や雇用面に直接的な影響を与えている。市場規模の拡大とは裏腹に、労働者にとって魅力的なイメージに乏しい産業で、ブルーカラーの3Kイメージを払拭できていないため、人材確保に苦労している傾向がみられる。 その反面、価格競争激化に伴い賃金を始め労働条件は低く、特に女性労働者の賃金は低い。
- 市場の約3割を官公庁物件が占めているため、官公庁の発注の形態や仕様などが業界に与える影響も大きく、下記のようなケースも発生していることから、行政の入札制度の改善なども大きな課題となっている。
このような状況下から、現場作業員の雇用形態を非正社員へシフトしたり、不況に伴う失業者（特に中高年層）や外国人労働者の受け入れ先となっているケースも見受けられる。しかし、建築物管理業務は、建物や建築設備の安全や環境衛生等の確保といった法的な義務も課せられ、ある一定水準の知識や技術も求められる。技術力及び人材の確保のため、契約金額の適正化、労働環境・労働条件の改善が求められている。
[編集] 歴史
[編集] 事業者
日本において建築物管理を主たる事業にしている事業者のうち、主な企業(上場企業・大手)を以下にあげる。
- 朝日建物管理
- アール・エス・シー
- イオンディライト
- オー・エス・シー・エンジニアリング
- 鹿島建物総合管理
- 共立メンテナンス
- 近鉄ビルサービス
- 浄美社
- 星光ビル管理
- セイビ
- 綜警ビルサービス
- ダイケングループ
- 大京アステージ
- 大成
- 大成サービス
- 大星ビル管理
- 太平ビルサービス
- 東急コミュニティー
- 東京美装興業
- 東洋テック
- 日本管財
- 日本ハウズイング
- 日本ビルサービス
- 日本ビル・メンテナンス
- 白青舎
- ハリマビステム
- 日立ビルシステム
- 三菱電機ビルテクノサービス
[編集] 関連項目
[編集] 外部リンク
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最終更新 2009年9月30日 (水) 07:55 （日時は個人設定で未設定ならばUTC）。
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