物流不動産

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物流不動産

物流センターや倉庫などの物流施設を指す。倉庫には、自家倉庫と営業倉庫の2種類がある。自家倉庫は、自社製品の保管のみに利用し、他社の荷物を保管することができない。 [1]営業倉庫は、他社の荷物を保管し、保管料・荷役料を取ることができる。ただし、営業倉庫は、国土交通大臣の行う登録を受けなければならない。 物流施設は、土地の用途地域が第二種中高層住居専用地域以上でないと建設できない。営業倉庫は、準住居地域以上とさらに厳しくなる。一方で、許可が下りれば、市街化調整区域にも進出できるというメリットもある。

物流不動産には、マンションや商業施設といった一般の不動産と同じく、空き倉庫と荷主・テナントを結び付ける物流不動産ビジネスが存在する。ただし、一般不動産と根本的に考え方が異なり、マンションや商業施設は、床面積であるm²(平方メートル)を価値基準として算定するが、物流施設は、荷物の保管効率をはかる空間・m³(立方メートル)を基準にし価値を置く。そのため、一般不動産と取り扱いが異なり特異のビジネスとなっている。 その他、マンションの場合、床面積と最寄り駅からの距離、土地の価格からだいたいの値段を判断することができる。それが、物流施設だと、いろいろな要素が絡み合い、的確な判断をするために、経験とノウハウが必要とされる。 特に、荷物や用途によって、物流施設の内部に必要な設備は大きく変わっていく。立地なども、複数の要因から評価する。荷物や輸送方法（トラック・船・鉄道）が変われば、同じ施設でも評価は大きく変わってしまう。

ITの普及により最近の物流業界はSCM化が進み、保管をメインにする保管型（DC)倉庫から、仕分け、加工などを中心に行う通過型(TC)機能を兼ね備えた物流施設が多くなっている。TC機能を持った最新の物流施設に集約し、物流コストを下げることも盛んに行われており、新規の物流施設は集約に対応し、大型化する傾向にあり、TC機能を兼ね備えた高機能型となっている。また近年ファンドによる投資用物件としてこのような超大型高機能物流施設の大量供給が行われている。 そのため、これら超大型物流施設への集約により中規模の物流施設に空きが生まれる。空きのできた中規模施設は、さらに小規模の施設が集約化する玉突き現象が起こっている。 玉突き現象により、物流不動産情報サイトの空き物件登録数が上昇し、小規模の物流施設に空きができる。大半の小規模施設は、古い保管型（DC)倉庫で、新規の荷主・テナントを見つけることが難しい。最新の動きとして、首都圏にある玉突き現象で空いてしまった古い保管型倉庫の再利活用として、倉庫の大空間を活かし他用途へ改修 し付加価値を付けて他業種のテナントへ賃貸するRE・倉庫事業が活発化している。

物流不動産の主なスペック 天井高 高床・低床 床荷重 バース数 エレベーター数 垂直搬送機数 空調設備 ランプウェイ 庇下面積 耐震設備 など